调控楼市的国五条已经推出，所颁布的五项措施并没有涉及传闻中的房贷政策，这的确有些出乎意外。经历了这几年的楼市调控之后，市场已经对各类措施产生了一定的免疫。在短期内土地供给难以大幅提升、房产税扩大尚存疑虑、房屋信息联网仍无实质进展的情况下，差异化的房贷政策似乎成了唯一可以依赖的调控手段。

回顾这几年的楼市调控，房贷政策变化的确起到了很重要的作用。为应对2008金融危机的冲击，国务院出台了一系列救市政策，其中就包括了首套房贷七折优惠、首付降至2成等。随后房价也是应声上涨，为此楼市调控政策转为收紧，并连续五次升级。2010年1月，“国十一条”规定二套房贷款首付款比例不得低于40%；2010年4月“国十条”规定二套房贷款首付款比例不得低于50%，房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2010年“九月新政”，首套房首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；2011年1月“新国八条”强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

不难看出，每次调控力度升级，都包含了差异化住房信贷政策。调高二套房贷首付比例和贷款利率、暂停三套房贷发放，有效遏制了楼市投机需求。但其实，从市场经济角度来看，政府并不易频繁使用行政手段干预市场行为。不过由于楼市关系到百姓的安居乐业，不仅是市场买卖行为，还关系到社会稳定。房贷的首付比例及利率就不再只是银行自身的经营决策，而应当有一些政府指导与行业准则。

目前，楼市热度继续攀升，短期有效手段已经出尽，房贷调控再次成为众所期盼。之前一度传闻二套房贷款政策将进行调整，首付比例将从目前的六成上调至七成，而利率由1.1倍上调至1.3倍”。基于之前历次的调控措施，这种调整并无不可。倘若一季度楼市继续回暖，二套房贷的政策调整或许也可能出台。但调控楼市并不能仅仅止于此。房贷政策调整仅仅是收紧了需求一方，如果供给依旧不能追上持续上涨的需求，任何短期需求调整都只能解一时之渴。

具体到房贷政策，长期来看，不光是要抑制投机需求，同时也要满足刚性需求。从银行角度，房贷业务相对于企业贷款甚至是其他个人贷款业务，对银行贡献的利润都比较低。银行基于自身经营考虑，也会将一些资金从房贷业务转移出去。银行业作为关系国计民生的重要行业，应当发挥企业的社会责任，为居民的正常住房需求提供信贷支持，同时提高投资住房的成本。无论是从宏观还是微观角度，提高二套房贷的资金成本都是有必要的，尤其对于房价上涨过快地区。

但是对于刚性需求的首套房，银行却缺少足够的动力去降低购房者的贷款成本。所以在商业贷款以外，住房公积金贷款应当承担起更大的份额。众所周知，公积金贷款的利率要低于商业贷款。但即便是以目前二套房贷1.1倍基准利率来计算，考虑到今后的货币投放和CPI增长，这样的一笔贷款对于购房者都是合算的。如今看来很高的一笔月供，放到二十、三十年的期限内来看，其实并不算高。无论公积金贷款还是商贷，都给购房者提供了相对低廉的资金。这就给未来房贷政策的重新布局提供了很大空间。

差异化的住房信贷政策应是继续坚持并且强化的方向，不仅是要体现在商业信贷领域，还要给购房者提供更多的选择。未来的个人住房贷款领域，应当形成首套以公积金贷款为主，二套以上商业贷款为主的格局。银行商业房贷适当提升二套以上房贷利率，增加该项业务利润的同时，也遏制了投资需求。公积金贷款则为首套房贷提供低利率，支持满足中低收入者的住房需求，作为政府再分配的一种方式，有效弥补商业贷款的不足。

（证券日报）