李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任

聂梅生曾任建设部科技司司长、建设部住宅产业化办公室主任

带着度过“末日”的欢娱，带着对欧债危机和美国“财政悬崖”的忐忑，世界迎来2013年。

带着对“幸福中国”，对“中国梦”的期待，我们也迎来了2013年。

对于关注房地产市场的买房人和企业而言，一同进入2013年的可能还有2012年“翘尾”行情的延续，有对2013年楼市并不完全一样的期待。

无论是对于个体的买房人，还是对于房企，甚或对于整个国家来说，房地产都是大事。房地产不仅和国家经济发展大计、和阶段性经济发展主题密切相连，也真切地和国际经济大格局的波动相连。我们关心身边的房价，也发现房价作为一种表现，让我们感知到更远世界、更高层面的温度。

1月9日，新京报、腾讯网主办的“中国经济展望及城镇化发展高峰论坛”聚焦2013，各界嘉宾纵论经济发展和新型城镇化。论坛期间，记者也采访了多位嘉宾，希望给读者呈现更多更全面的真知灼见。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁

城镇化核心不是建设

李铁，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任，长期从事城镇化、城市和小城镇发展和农村改革政策研究。当城镇化越来越成为一个热词，房地产企业也开始畅想新型城镇化利好的时候，李铁以其专业研究及对政策理解的深度，发出另一种不容忽视的声音。

在1月9日的“中国经济展望及城镇化发展”高峰论坛上，李铁对当下的一些传闻进行了澄清，并表示城镇化的核心是农民转为城市市民的过程，既不是什么建设，也不是什么投资。

40万亿的投资“子虚乌有”

在当天的演讲中，李铁首先表示，非常清楚大家都很关注城镇化的问题，但也有很多消息、一些报道让人感到云山雾罩，例如说城镇化要40万亿的投资，这件事情肯定是“子虚乌有”。

李铁说，再搞一次大型投资型的城镇化，肯定不是中央希望看到的。城镇化要拉动内需，通过消费来拉动投资，而不是仅仅一项投资政策。

此外，针对有关城镇化发展政策规划将出台的报道，李铁表示，这还在广泛征求意见中，不会很快出台。

城镇化就是农民转为市民

李铁表示，城镇化的核心问题是农民转为市民，“既不是什么建设，也不是什么投资”，就是在农民转化为市民过程中，能更好地接受平等的公共服务。

在李铁看来，城镇化问题的产生，是因为中国实行了城乡户籍制度的二元政策，还有相应的土地政策，以及一套管理体制，这导致城乡要素很难自由流动，导致改革30多年后的今天，城乡利益被固化，城乡居民享受着不平等的公共服务。这一差距已经被一个个分割的行政体制、行政区域固化了。

城镇化的政策，就要解决2亿多农民工及7000万城镇间流动人口，通过户籍制度改革，通过稳步的农民工、外来人口的市民化进程，来解决他们的公共服务，把他们长期消费的兴趣，从农村转向城镇，从原住地转向就业地，真正带动消费、带动市场，进而带动整个国民经济的消费提升。

城镇化会触及利益结构调整

2012年年底的中央经济工作会议对城镇化提出四方面的要求，包括要提高城镇化质量，要构建科学合理的城市格局，要有序推进农业转移人口市民化，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程等。

李铁表示，推进城镇化，要改革，包括户籍制度、土地制度等改革在内，要可持续发展，不免要涉及现有的利益结构，包括涉及已经享受到城镇高水平、高质量服务的广大居民的利益。至于很多人关心的土地制度改革，也面临着问题。真正的土地出让收益要解决政府的公共服务和基础设施建设。国外金融通过价格机制、多元的投融资体制和提高基础设施的运营效率来解决还款问题，不动产税可以解决长期的投入还款，而我们目前的土地出让收入要维持低价格的运转，维持高等级城市优质公共服务的低价格水准和城镇户籍居民利益。这个层面的改革，不仅是土地（制度）改不改的问题，而是敢不敢动城镇居民利益蛋糕的问题。

李铁认为，最重要的是下决心。既然城镇化带来的改革已经提了出来，就要真正了解城镇化是什么，要认真考虑改革产生的结果。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生

房地产行业将稳步增长

聂梅生曾任建设部科技司司长、建设部住宅产业化办公室主任，一手创办了中国最具行业影响力的全国工商联房地产商会，推动了中国住宅产业化、房地产金融等行业前沿领域发展，一直在为中国房地产的健康发展提出建设性意见和实质性探索。她冷静思考，潜心钻研行业难题，习惯用数据说话，直言不讳。她被称为房产界的女中豪杰，是一位严谨而理性的学者。

房价不会大幅波动

新京报：2013年房地产行业总体的发展趋势是怎样的？

聂梅生：应该是稳步增长，不会出现大幅度跳跃式增长，房地产行业总是跟随经济周期的变化而变化。

大家都在预测，2013年的经济增长幅度在8%以上，偏向于稳定增长，所以房价不会成为很大的压力，它不会脱离经济基本面去突飞猛进涨房价。

2013年也不会出现大量的货币宽松或者通货膨胀，经济没有出现大幅波动，房价也不会跟着经济大幅波动。

新京报：房地产行业会潜伏一些危机吗？

聂梅生：2012年中国经济向好，没有出现异动，不过在房地产行业，也出现了个别地区泡沫化的现象，比如温州、鄂尔多斯。产生的原因主要是货币量太多，资产的价值不值那么多货币量。这两个地区都是民间资本比较活跃的地区，因为缺乏投资渠道，资金都涌向房地产，随着民间融资的开发和实体经济的恢复，这一房价泡沫化现象也将得到抑制。

但这仅仅是个例，并不说明现在房地产行业已经泡沫化。同时也应该注意引导民间资本的投资。

调控成果来之不易

新京报：对于房地产调控的未来走向，你是如何判断的？

聂梅生：2008年金融危机对全球经济造成重挫，中国也采用刺激房地产的政策来救市，这也导致了2009年、2010年房价大涨，行业经历了大起大落。

房地产调控经历了各种手段，从今天来看，市场越来越平稳成熟，房价过快上涨的势头得到抑制，这也是调控来之不易的成功，避免了房地产行业的硬着陆。2013年房地产调控政策不放松，同时也应该建立起长效机制。

房地产行业的症候在于土地政策

新京报：中央提出新型城镇化的方向。城镇化对于土地市场的影响在哪里？

聂梅生：城镇化是中国最大的内需潜力所在，不解决农村问题不能实现城镇化，农村问题中不解决土地问题也不能实现城镇化。

现有的土地供应商只有政府一个，垄断的结果必然导致地价的上涨。可以说，房地产行业的症候在于土地政策。中国内地只能在国有建设用地上建设商品房。国家早就提出来农村集体土地与国有建设用地同地、同权、同价，如果农村土地能够实现流转，形成土地供应制度的双轨制，也能使市场商品房供应增加，平抑地价、房价。

新京报：土地双轨制是否会影响到地方的土地财政？

聂梅生：这就要看政府是如何打算的。如果随着土地供应量的增加，商品房建设的量上来了，政府可以通过经营环节收税，财政收入也不会受到大的影响。

任志强判断2013年楼市：房价将“稳中有升”

“语不惊人死不休”的华远地产董事长任志强，被称为“任大炮”，虽然表达方式“粗暴”，但对于房价的预测每次都不幸被他言中。而哪里有他演讲，哪里都不缺少话题。从2005年“最想揍的人之一”到2012年的“嫁人当嫁任志强”，出门随身携带ipad的“微博控”任志强在公众中的形象正在经历转变，而其微博粉丝数则达到1300多万。

2013年不精彩，但很充实

新京报：你对2013年的房地产行业走势有怎样的判断？

任志强：总体平稳，价格稳中有升。

新京报：去年你总在提“三月暴涨”，指出土地供应负增长，提醒政府早做准备，现在为何有微变？

任志强：现在不让我提了，只好说是稳中有升。2013年行业也没什么精彩的事情，但是不精彩，却很充实。

新京报：不少房企都在转型商业、旅游地产，实现多元经营，2013年这一趋势会加剧吗？

任志强：政府不给地，就发展不了。现在土地供应的格局是70%为住宅，30%为其他用地，这个比例是不变的。卖房子变成持有房子的，这种彻底的转型肯定转不了，最多在产品上做差异。

要用市场化手段调节楼市

新京报：你如何看待房地产调控的走向？

任志强：中国改革就做了一件事情，就是把计划经济转变成为市场经济。但市场经济这件事还没做完，许多行业出现“国进民退”的现象。房地产行业应该取消限购，用市场化的手段来调节。中国香港、中国台湾地区用税收的方式来调控楼市。我们又想城市化，让农民变成市民，又不让他买房，这是矛盾的。

未来调控的方向继续打击投资投机是有可能的，但应该用税收的方法，用限购方法是不对的。

新京报：房地产行业是否还存在暴利？

任志强：2004年，房价仅上涨1.5%，2007年、2010年房价出现暴涨。同时融资成本上升，土地价格上升，房价上升，大家都是在为银行“打工”。目前房地产行业整体净资产年利润平均为6%-7%。而且小盘无法得益于土地升值，只有大盘才能通过土地升值提高利润。

对于土地，开发商都“饿极了”

新京报：华远地产刚以溢价接近500%的价格拿下通州商业地块，楼面价达到16000元/平米，如何算这个账呢？

任志强：这个是商业项目，价格再高和老百姓没有什么关系。旁边是华远几十万平米的住宅，拿下了好给住宅项目做配套。现在那边的商业项目是25000元/平米，我的商业项目要等业主住进住宅项目后再开，住宅起来后，商业就值钱了，能卖到3万元/平米以上。以前这块地是砖厂、荒地，不能光看现在，而是看未来，开发商的本事就在于有没有发展眼光。

新京报：商业配套成熟，对住宅项目也是一种提升？

任志强：不拿这块地，住宅价格也一样提升。

新京报：未来土地市场是否仍然竞争激烈？

任志强：政府不供地，土地严重短缺，开发商都“饿极了”。2012年北京土地成交下降了四成，这将影响到二级市场的供给，同时保障房的供应也减少了；但消费市场并没有减少，而供给市场同比负增长，房价仍然会“稳中有升”。

新京报：是否还会出现“地王”？

任志强：价高者得的都是地王，最高限价也是地王。价格是市场信息的传递者，限制价格方式的调控就是在破坏市场。

新京报：业内对于城镇化的观点之一就是实施土地双轨制，这一制度实施是否有难度？

任志强：土地出让收入是“费”，已经明确使用用途，主要用于城市基础建设，保障房建设，不需要财政预算，可由地方政府自由支配。而房地产经营环节政府收的是税，要纳入财政预算的。改革难度还是很大的。

孙宏斌：合作拿地成趋势 三四线城市楼市风险大

孙宏斌，融创中国董事长。在商界，孙宏斌就是一个传奇，历经沉浮而又凤凰涅槃。2012年，孙宏斌说自己只干了一件事，就是与绿城的合作，这也助推了融创和绿城至少在企业发展上达到一个新高度。2012年，融创实现合约销售金额356.4亿元，同比增长86%，超额完成全年销售目标，并晋级全国房企销售排行第12位。

城市、产品分化会加剧

新京报：2012年，融创销售业绩再创新高。不止融创，以“千亿集团”扩容为标志，品牌房企在去年多数也取得不错的销售业绩。在此基础上，你对2013年楼市有怎样的预期？

孙宏斌：我们觉得今年肯定比去年好。虽然不会好太多，但这不是最主要的，最主要的是各个城市分化严重，有的城市供求关系比较紧张的，会涨价，有的供应比较大，可能会下跌。现在有这样几种分化：一个是城市的分化厉害，最近就有“重回一线”的说法，另一个是企业的分化厉害，再有是项目的分化。

新京报：北京的市场呢？

孙宏斌：北京市场的供求关系是失衡的，尤其是在五环内、四环内几乎没有供应量。

新京报：融创布局主要还是在一二线城市。您是否认为在分化的市场中，融创占据的是优势地位？

孙宏斌：肯定的。我们选择的都是机会很好的城市。前几年大家都去三四线城市，我们没有赶热闹。现在大家又回一二线城市。核心城市没事的，三四线城市容易有问题。

风险显现，合作拿地成趋势

新京报：2012年，土地市场复苏。融创一方面拿了不少地，同时也在北京万柳地块等竞争中适可而止。有评论认为融创和你本人更理性了。

孙宏斌：再好的东西也有个价，我们对土地有自己的判断，企业也有自己的纪律。

新京报：你如何评价土地市场去年下半年出现的暖意？

孙宏斌：上海和北京土地市场是有点疯了。尤其北京现在风险比较大，通州地块楼面价都要到一万六七，未来能卖4万吗？北京拿一块贵地，可能两年缓不过劲来。

新京报：现在很多房企都在合作拿地，融创也找了如保利等合作伙伴。合作拿地会不会成为趋势？融创怎么选择合作伙伴？

孙宏斌：说实话，合作是件麻烦事，但合作有战略考虑，分摊风险同时避免共同竞价，这肯定会成为趋势。融创选择合作伙伴就是好沟通的、理念一样的。

融创注重安全性，该快则快

新京报：2012年，融创收购绿城项目，又拿了多宗地块，是否担心加重负债？

孙宏斌：我们与绿城合作并进来五六十个亿的负债，又买了一些地。原来希望负债率和去年持平就好，但实际上要更好，负债率还会降低点。

新京报：对于销债率（销售额/净负债），你自己有没有一条红线？

孙宏斌：比如一年销售356亿，销债率接近2，这是一个很安全的点。还有是要看负债结构，我们去年到期负债是25亿，实际还了100多亿，因为销售好。今年我们到期的负债也不多，安全性是个综合概念。作为“死过”一次的人，这几年我们在安全性上确实很下工夫。我们去年底现金应该能达到100亿。

新京报：融创在北京亦庄新拿地块及在上海的3个项目今年都会入市，相对于北京西山壹号院打造三年才面市，现在新项目入市是不是快了？不过今年450亿元的目标，比起前两年的增幅是趋缓的。

孙宏斌：原来也在摸索做豪宅的经验，现在对于豪宅产品把握更强了，操作项目有能力快了。该快的时候快，该慢的时候慢。每个公司都有增长最快的几年，从一百亿到几百亿，这个阶段是最快的，之后就放缓了。我们正好在最快的阶段里。在这个阶段中，我们特别重视管控系统和人才培养。公司健康、从容，这是我的终极目标。

刘晓光谈楼市回暖：楼市“春天”要更冷静

刘晓光，北京大型国企首创集团总经理，首创置业董事长。在1995年掌舵首创前，他曾在政府部门任职多年，是潘石屹、任志强的“领导”。“技术官僚”的背景让他眼界更开阔，更善于从理性和建设性的角度，思考行业发展。如今城镇化概念大热，首创已是先行者，旗下两只基金进行小城镇开发，在挑战中迎来新机遇。

市场：春天里也可能有冬天

新京报：去年楼市给你留下什么印象？你预计2013年楼市会如何发展？

刘晓光：现在数据比较乱，“低开高走”只是个别项目，2012年全年房地产市场整体较稳，从年初到年尾一句话来概括就是“冬天里有春天”。

现在看，2013年可能是春天来了，但提醒大家要冷静些，因为“春天里也可能有冬天”。

新京报：目前北京土地市场火热，首创1月16日也参与竞标丽泽金融商务区地块。你如何看待2013年北京土地市场？

刘晓光：“8·31”后房企拿地还是以公开市场的拍卖为主，这就要求看房企的资金实力、竞争力，以及拍卖中能承受的其他代价，整体看还是较平稳。

城镇化：要用市场化、多元化办法推进

新京报：2013年行业会有什么机遇？楼市调控政策上会有什么新变化？

刘晓光：机遇比较多，比如宏观经济形势走好、城镇化地发展带来的机遇，但要看3月份“两会”后的定调。

如果市场变化太大，我担心可能楼市政策会收紧，比如楼盘预售时间、定价、对高端物业预售证的许可限制等。

新京报：城镇化现在非常热，一种观点认为楼市上半场结束，下半场还有黄金十年，你对城镇化热怎么看？

刘晓光：我们旗下的基金在做小城镇项目，遇到了很多困难。中国的城镇化涉及到改革的问题，如果还用过去那套办法，肯定不行。城镇化过程中需要研究利益的补偿、农民就业以及新产业的布局。

现在建一个小城镇，首先需要做规划、然后做土地的一级开发，还有一部分二级开发来补偿（前期投入），预计改造一个小城镇需要至少是60亿左右的现金。我希望在城镇化进程中把改革结合起来做，用市场化、用多元化的办法来推进中国城镇化的进程。

公司：首创坚持“产业+地产”战略

新京报：2013年首创发展计划如何？对公司而言2013年有何机遇？

刘晓光：2013年首创在北京的可售货源会比2012年多一些，但外地市场还得坚持，目前首创外拓市场达到20个城市。2013年的机遇一是投资在升级，大型综合体项目会上马；二是旅游地产、商业地产仍然是行业热点，新添一个是文化地产，也会有动作。

首创还是坚持“产业+地产”方向，比如丽泽金融区的地、南京地块就是“地铁上盖地产”，天津武清是“教育+地产”。

新京报：很多房企外拓海外市场，如碧桂园、绿地等都选择开发住宅，首创在法国做工业区有何考虑？

刘晓光：法国的开发区现在土地等手续已经办完了，这是首创置业层面来操作，建成中法之间高水平的经济贸易合作区，现在还有最后一道关，是用人民币投还是用美元投，正在做方案设计，一期占地面积为5.8平方公里，投资额很大，可能先做京贸加工区、物流区，再做生活区，少数商业物业、工厂会考虑自持。它并非一个简单的地产项目，而把物流、商流、地产相融合。

张宝全：房地产回归正常状态 楼市不会大起大落

今典集团董事长 张宝全

今典集团董事长张宝全，骨子里是“文艺青年”，却“误入”地产圈，但依旧在钟爱的电影和文化产业上投入精力、财力，反哺自己的梦想。他既有艺术才华,又有商业天赋，他走过的道路很难被别人复制，虽然被认为“不务正业”，但在地产圈却总有他的传说。他对于房地产行业也有自己的一番见解。

房地产行业回归正常状态

新京报：你对2013年房地产形势的判断是怎样的？

张宝全：会比2012年好。2012年是动荡的市场，下半年，由于经济的复苏，地产市场也开始企稳回升。2013年，房地产行业将回归正常趋势，稳中有升。而且上升的幅度与CPI和经济增长速度大致一样。

本来2008年金融危机可以把房地产小泡沫平衡一下，中国房地产能平稳发展，谁知道4万亿投资制造的泡沫比前面还要大，地产不仅是产能过剩，而且消费提前，甚至房地产行业把利润也提前支配了。不过，通过3年的消化，把虚拟的不真实的给过滤掉了，现在又回归了正常状态。2013年相比来说，处于一个稳定状态，2013进入平稳发展期，未来不可能再出现大起大落。

黄金、房产仍是保值重要工具

新京报：你怎么看待一二三线城市房地产发展不均衡的问题？

张宝全：一个城市的房价，与人口的变化和产业的变化息息相关。2013年各城市大致的变化是一二线城市稳中有升，一线升幅最大，三线城市稳。二三线城市可能特殊或者历史原因，会出现价格回落。个别城市供应量十年后都消化不了，但这不是普遍现象。

新京报：你怎么看待开发商重返一线城市投资的现象？

张宝全：开发商真正从开发销售获利，主要依靠一线和比较好的二线城市。开发商卖房子挣钱，需要依靠刚性的需求和高售价。二三线城市，需求量很小，一两个开发商就能满足，市场容量有限；而一线城市的经济价值高，区域价值差异化更大，比如地段较好、配套完善的区域会出现“楼王”，这也只是一个特殊的个例，不能把“楼王”看成楼市风向标。

新京报：房地产行业的利润率是否面临下滑？

张宝全：整体经济增长带来物价水平的上涨，虽然看着房产的售价在涨，但土地、建设成本也都水涨船高，压缩了开发商的利润。

新京报：2013年是买房好时机吗？

张宝全：中国经济这几年发展相对平稳。从中国整体的经济来看，2012年经济增长速度为7.5%，2013年约为8%，经济快速发展，也将引起物价指数上扬，货币贬值。黄金、房产等仍是保值的重要工具。

城镇化是个缓慢的过程

新京报：前不久中央提出城镇化的方向，你理解的城镇化是怎样的一个过程？

张宝全：城镇化不是一块地盖上房子就是城镇化。在城市发展过程中，我们的资源需要置换，本身需要多点中心制，再慢慢有一些小的中心，它是一种农村与城市的交融、渗透，是地域渗透的无边际的一种逐步的变化。

城镇化是个缓慢的过程，中国现在有很多问题，如制度政策法规不完善等。制度不改变，城镇化就是空词。比如农民在城市工作了10年以上，我认为他是市民了，但由于户籍的差异，他在城市纳税10多年，但却没有获得应有的市民待遇，如果不解决，这些问题也将越集结越多。

新京报：你认为城镇化对房地产的影响在哪里？

张宝全：中国房地产市场供需紧张的情况在前10年开始释放，现在处于稳定发展时期。但城镇化给房地产带来不确定因素，城镇化户籍制度给房地产带来特殊性的需求。中国人口多，实现农民身份的改变，可能会带来冲击。要试点也是从二三线城市试点，一线城市放开，可能会引起房价暴涨。

汪浩：不出新政策就是好消息 房价保持平稳涨势

路劲执行董事及副行政总裁 汪浩

顺利消化了老顺驰项目后，香港路劲开始在内地房地产市场持续发力。从顺驰走来的现任路劲执行董事及副行政总裁汪浩，亦在2012年收获了梦想照进现实的精彩。对于这位财务出身，拥有工学硕士学位的理想型务实主义者，汪浩将带着他的理性与雷厉风行继续路劲的品质塑造，让业界看到其迅速崛起的巨大潜能。

房地产会持续老政策

新京报：2013年的房地产形势会比2012年好吗？

汪浩：不会比去年坏。从基本面上，没有再做大宏观调控的必要了，所以房地产会持续老的政策，我觉得只要不出新的政策对我们就是好消息。

新京报：2013年房地产行业会遇到的最大的挑战是什么？

汪浩：对这个行业来说，短期政策的影响并不太大，而是看持续下来三四年政策累积的效应。2013年企业要解决的问题是很综合的，运营、融资、战略都得做好。更为具体的是，考虑未来三五年的增长点在哪里，城镇化怎么参与进去，三四线城市还进不进，产业地产怎么做，文化创意产业要不要跟……2013年会逼着你思考很多问题。

新京报：2013年房地产行业会遇到的最大的机遇是什么？

汪浩：十八大之后，未来三五年国家战略转移的方向比较明确了。表面上看，2012年是有惊无险。但深层的东西是，三五年后，每个企业都要想自己该干什么。

一线城市价格未回到2010年水平

新京报：自2012年6月止跌以后，全国100个城市新建住宅价格连续7个月上涨，你如何看待2013年一线城市和二三线城市的房价？

汪浩：一线城市的价格整体并没有回到2010年的水平，价格上涨主要还是去年下半年尤其是9月份以后的事情，但下跌却持续了一年半的时间，因此虽然过去几个月涨得比较快，但整体还是比较健康的。2013年应该会保持缓慢的、平稳的涨势。

新京报：房地产商疯狂赚钱的时代是否已经结束？

汪浩：“疯狂赚钱”的说法不太赞同，其实上市公司的利润并没有那么高，只是个别开发商在个别项目上可能挣到了大钱，但整体利润率在未来肯定是会降的。

林伟：利润降低是行业普遍现象 房价无下降空间

旭辉集团副董事长 林伟

旭辉集团副董事长林伟在房地产从业17年，除了负责公司集团业务整体发展和管理外，还负责华北区域的管理。林伟还是旭辉集团董事长林中的弟弟。1995年，他和大哥林中一起创立了厦门永升服务，成为旭辉的前身。2012年11月旭辉集团在香港交易所成功上市,成为17个月来内地房企赴港上市的“破冰”者。

新政策会在合理范围内

新京报：2012年楼市从观望到回暖，年底迎来暖冬，市场起伏很大，你预计2013年楼市会如何发展？

林伟：2013年楼市会比2012年更稳，现在“有保有压”政策更明确，保的是首次置业、首次改善型置业，压的是投资、投机购房。每个企业知道何去何从，如果做刚需类产品市场还会好，做投资类或长线的豪宅类，压力会很大。在此形势下，2013年房地产不会走极端，不会好到哪去，也不会糟到哪去。

新京报：目前房地产市场量价齐涨，信心非常强劲，你预计2013年政府是否会出台新的调控政策吗？

林伟：只看最近1-2个月的成交情况不具有代表性，要看量价是否持续，可以肯定的是，政府多年来对楼市的调控已成常态，觉得发展速度过快、市场过热，政府就会“踩刹车”。在我看来新政策也会在合理范围内。

行业利润逐步回归

新京报：2012年多数房企都实现了规模增长，但一些房企利润指标受到影响，2013年房企的发展趋势会如何？

林伟：利润降低是房地产行业的普遍现象，原来房企净利润率在15%左右，今后行业平均利润率可能逐步回归到12%左右。降低开发商利润率是调控的一个方向，但是这对房价的影响非常小，房价的关键因素在供求关系、土地价格。土地政策不改变，房价只能尽量达到“平稳”，想要下降，没有空间。

新京报：北京2012年楼市销售十强都是大企业，2013年北京楼市是否还有中小型公司的发展机会？

林伟：从一个区域的房企市场份额看，今后几年北京等一线城市是大企业的市场，还有一种只做1个项目的小企业，中型企业面临“不进则退”。中型企业必须加强内部的周转速度，也可采取合作方式拿地，和当地房企或一些金融机构合作。

远洋地产李明：行业成熟期临近 利率下降是趋势

远洋地产在董事局主席、行政总裁 李明

16年前，李明受命从中远集团来到远洋地产，通过股权结构改革和公司治理，将一个没有经营业务的央企房地产资产管理机构，打造成为一个知名品牌的房地产企业。

通过引进中化集团，2007年远洋地产成功在香港上市。面对复杂的调控市场，远洋地产终于翻越了股权结构调整、全国化布局和增持商业地产的三座大山，成功涉险，2012年提前完成270亿元的销售目标。

2013年，远洋地产在董事局主席、行政总裁李明的带领下，重装出发。

企业融资情况好转

新京报：你认为2013年的房地产形势会比2012年好吗？

李明：2013年房地产市场总体表现将会稳中有升。

新京报：你认为2013年房地产行业遇到的最大挑战会是什么？

李明：2013年，不同城市之间分化加剧、冷热不均的特征将更加明显。因此，总体平稳与局部震荡并存，如何在波动中把握节奏是对行业、房地产企业的一大挑战。

新京报：你认为2013年房地产行业遇到的最大机遇会是什么？

李明：随着经济增长模式的转变，内需将在国家政策扶持下逐步释放，加之人口结构变化，房地产行业新的市场需求将随之产生，如商业地产、养老地产、保障性住房等市场需求，将会在未来逐步释放。

另外，2013年银行的放贷环境将好于往年。国家政策限制投资、投机，使得投资者转投企业，这或将使企业的融资情况好转。

毛利率水平下降是趋势

新京报：如何看待房价在一二三线城市表现出来的不均衡的现象？

李明：经济发达的一二线城市，对家庭、企业两类经济主体吸引力更大，整体需求旺盛，而供应量相对有限，因此房价本身存在上涨压力，而部分三四线城市供过于求的现象也很明显。

新京报：现在不少房企面临交易量、销售金额上升，利润率下降的问题，你认为这一趋势会否延续？

李明：房地产行业历经了十余年高速增长，步入平稳发展期，标志着行业转折期的到来，成熟期的临近。从整个行业来讲，毛利率水平下降是趋势。

刚需类购房，最需考虑的是支付能力

新京报：你认为2013年楼市调控政策会有所变化吗？如果有，预计会有哪些变化？

李明：2012年基本实现了抑制房价快速上涨的目标，预计2013年楼市调控政策将会维持自2012年以来的基本面，以持续、稳定为主，抑制投资投机需求。不过如果出现房价快速上涨的反弹，也不排除调控加码的可能性。

新京报：最近多个城市的土地市场成交活跃，你认为2013年的土地市场会是怎么样？

李明：一线城市由于存在着比较大的需求，且供应缺口较大，土地市场会持续回暖；二三四线城市土地市场将会相对平稳。

新京报：对购房者来说，2013年是否会是买房的好时机？

李明：是否是买房的好时机，关键还是要区别对待自用性真实需求和投资投机需求。

对于刚需类的购房者来说，时机并不是最重要的因素，支付能力才是最需要购房者考虑的问题。

刘艳霞：2013年楼市必然回暖 暴利时代已过去

恒盛地产北京公司董事长兼总裁刘艳霞是一位坚持将艺术融入地产的女掌门。她主张“建一栋建筑，留一道风景”，凭借严谨、执著、感性的态度，和对文化、艺术敏感，充分利用北京文化中心地位的优势，大胆实践艺术地产。在波谲云诡的市场环境下，刘艳霞潜心研究经济形势和楼市环境，对未来市场的发展和企业也充满信心。

2013年遇到的最大挑战是政策

新京报：2013年的房地产形势会延续2012年年末的回暖势头吗？

刘艳霞：2013年整体回暖是肯定的。纵观2012年，刚性需求被抑制，这部分刚性需求在2013年肯定会得到一定释放。此外，在城镇化建设过程中，房地产是不可缺少的一环。就北京而言，刚性需求旺盛，2013年楼市肯定强过2012年，房价也会随之上涨，国家需要做的应该是如何将房价上涨控制在合理的范围内。

新京报：2013年房地产行业遇到的最大挑战会是什么？

刘艳霞：政策。限购、限价或者新的政策出台都会影响到房地产行业的发展。我认为未来的调控政策应该将商品房和保障性住房分开，保障性住房的价格由政府来调控，商品房则应该让市场来调节。未来的政策如果不遵循市场规律，还是实行一刀切和粗放型的管理，房地产行业会面临很多不可预期的挑战。

暴利时代已经过去

新京报：自2012年6月止跌后，全国100个城市新建住宅平均价格连续7个月环比上涨。您如何看待2013一线城市和二三线城市的房价？

刘艳霞：一线城市房价会上涨，因为一线城市的公共资源稀缺、公共服务好，会吸引外地人口进入，增加买房、租房的需求。另外，随着GDP增长、人们工资和生活水平的上涨，房价肯定会水涨船高。但二三线城市的房价涨幅不如一线城市大和快。

新京报：房地产商高利润的时代是否已结束？

刘艳霞：暴利时代已经过去了，随着行业的不断发展和成熟，现在很多二三线城市的小房地产商已经被“洗掉”，大房企也在稳扎稳打求发展。我觉得以后行业未来发展的方向是要提高房地产的创新能力，提高文化附加值。

新京报：你觉得2013年的土地市场状况如何？

刘艳霞：一线城市的土地供给情况或将与2012年持平，地价走高的可能性较大；而二三线城市的政府收益仍然主要依靠土地，所以二三线城市的土地供给量应该会较一线城市多。